Kupujete nemovitost v Brně? 5 věcí, co ověřit před rezervací

Rezervační smlouva vypadá jako nevinný první krok. Podepíšete, složíte zálohu – zpravidla 50 000 až 100 000 Kč – a nemovitost je „vaše“. Jenže rezervace není koupě. Je to závazek, ze kterého se při odstoupení obtížně vychází bez finanční ztráty.

Právě proto je zásadní udělat si pořádné prověření ještě předtím, než pero přiložíte k papíru. Tady je pět věcí, které by vám před podpisem neměly chybět.

1. Prověřte list vlastnictví v katastru nemovitostí

List vlastnictví (LV) je základní dokument, který říká, kdo nemovitost vlastní a zda na ní neváznou omezení. Najdete ho zdarma na webu Nahlížení do katastru nemovitostí a měl by být vaším prvním krokem.

Co konkrétně hledáte:

• Zástavní právo – pokud prodávající splácí hypotéku, nemovitost je zatížená zástavou ve prospěch banky. To není automaticky problém, ale musíte vědět, jak bude zástavní právo při prodeji vypořádáno.
• Věcné břemeno – například právo přístupu přes pozemek pro třetí osobu nebo doživotní právo bydlení ve prospěch předchozího vlastníka. Tato omezení přechází na nového majitele.
• Exekuční příkaz nebo nařízení prodeje – pokud je nemovitost postižena exekucí, koupě je komplikovaná a riziková.
• Poznámka o zahájení insolvenčního řízení – v takovém případě prodávající zpravidla nemůže nemovitost prodat bez souhlasu insolvenčního správce.

Vždy pracujte s aktuálním výpisem – katastr se aktualizuje průběžně a starší verze LV může situaci zachytit nepřesně.

2. Zjistěte skutečný technický stav nemovitosti

Fotografie v inzerátu ukazují to nejlepší. Prohlídka s makléřem prodávajícího také. To neznamená, že nemovitost nemá skryté vady – a ty vás po koupi mohou přijít na statisíce.

U starších bytů a domů si nechte udělat nezávislou technickou prohlídku stavebním technikem nebo znalcem. Za několik tisíc korun získáte zprávu o skutečném stavu konstrukce, rozvodů, střechy nebo vlhkosti. Pokud prodávající technickou prohlídku odmítá umožnit, berte to jako varovný signál.

Co si všímat i bez odborníka:

• Vlhkostní mapy na stropech nebo u podlah
• Trhliny ve zdech (zejména šikmé, které mohou signalizovat pohyb základů)
• Stav oken, dveří a jejich těsnění
• Stáří a typ rozvodů elektřiny (hliníkové rozvody v panelácích jsou dnes problematické)
• Funkčnost vzduchotechniky, krbů nebo klimatizace

3. Ověřte stav závazků vůči SVJ nebo družstvu

Kupujete-li byt v bytovém domě, nevstupujete jen do nemovitosti – vstupujete do společenství. A to může mít své historické závazky.

Před rezervací si vyžádejte od prodávajícího potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ nebo bytovému družstvu. Dlužné příspěvky do fondu oprav nebo neuhrazené zálohy na služby přecházejí v určitých případech na nového vlastníka.

Stejně důležité je zjistit, co SVJ plánuje. Pokud dům čeká rozsáhlá oprava střechy, výtahu nebo fasády, bude to znamenat mimořádné příspěvky – a ty se do ceny bytu zatím nepropsaly. Zápisy ze schůzí SVJ jsou veřejně dostupné a stojí za přečtení.

4. Zkontrolujte soulad skutečnosti s dokumentací

Nemovitost musí odpovídat tomu, co je zapsáno v katastru a v projektové dokumentaci. V praxi to zdaleka neplatí vždy.

Časté nesoulady:

• Nepovolené přístavby nebo vestavby – sklep upravený na obytný prostor, lodžie zazděná do obývacího pokoje nebo přístavba bez stavebního povolení. Tyto úpravy mohou být problémem při pojištění, hypotéce nebo budoucím prodeji.
• Rozdíl ve výměře – inzerovaná podlahová plocha se může lišit od té zapsané v katastru nebo od skutečně měřitelné plochy.
• Změna účelu užívání – například ateliér vedený jako nebytový prostor, který se fakticky užívá jako byt. Hypotéku na takovou nemovitost banky zpravidla neposkytnou nebo za horších podmínek.

Pokud máte jakékoli pochybnosti, vyžádejte si stavební dokumentaci a porovnejte ji se skutečným stavem.

5. Přečtěte si rezervační smlouvu dřív, než ji podepíšete

Poslední bod zní samozřejmě – ale realita je taková, že velká část kupujících rezervační smlouvu podepisuje bez důkladného přečtení nebo bez právního zhodnocení. A právě tady vznikají nejdražší překvapení.

Na co se zaměřit:

• Podmínky odstoupení a propadnutí zálohy – za jakých okolností přicházíte o rezervační poplatek? Jen při svévolném odstoupení, nebo i při tom, když se nepodaří domluvit podmínky kupní smlouvy?
• Lhůta pro podpis kupní smlouvy – je dostatečně dlouhá na to, abyste zvládli vyřídit hypotéku?
• Závazky prodávajícího – co se stane, pokud prodávající od rezervace odstoupí? Vrátí vám jen zálohu, nebo ji vrátí s sankcí?
• Stav nemovitosti v den předání – je ve smlouvě uvedeno, co je součástí prodeje a v jakém stavu má být nemovitost předána?

Nechte si smlouvu projít právníkem se zkušeností s realitním právem. Hodina právní konzultace je zlomek toho, o co můžete přijít při špatně sepsané smlouvě.

Koupě nemovitosti se vyplatí dělat pečlivě

Brněnský realitní trh je aktivní a dobré nemovitosti se prodávají rychle. Tlak na rychlé rozhodnutí je reálný. Ale právě v momentě, kdy cítíte spěch, je nejdůležitější zpomalit a ověřit si, co kupujete.

Pět bodů výše vám nezabere týdny. Většinu z nich zvládnete během několika dní – a mohou vás ušetřit od rozhodnutí, které byste těžko napravovali.

Hledáte nemovitost v Brně a chcete mít jistotu, že nekupujete zajíce v pytli?

Rád vás celým procesem provedu – od výběru nemovitosti přes prověření dokumentace až po bezpečné uzavření obchodu. Kontaktujte mě a domluvme si bezplatnou konzultaci.

Kontaktujte mě a domluvme si bezplatnou konzultaci.